รายละเอียดการทำสัญญาซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ ขั้นพื้นฐาน

[denichammy]

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  หากเป็นชาวบ้านทั่วไปซื้อขายกัน ก็อาจใช้วิธีตกลงกันด้วยวาจาแบบง่ายๆ ตามประสาชาวบ้าน  แล้วนัดไปเจอกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินกันที่นั่นเลย  ซึ่งหากฝ่ายใดเกิดงอแง  ก็จะคุยกันไม่รู้เรื่องและอาจนำไปสู่ความขัดแย้งที่บานปลายได้  การตกลงจะซื้อขายกันทุกครั้งจึงควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันปัญหาที่เกิดจากการเข้าใจผิดในเงื่อนไขของการซื้อขาย

ข้อตกลงของผู้จะซื้อและผู้จะขายที่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรนี้เรียกว่า "สัญญาจะซื้อจะขาย"  ซึ่งหากชาวบ้านทั่วไปจะทำกันเองก็น่าจะได้  เพียงแต่ให้มีประเด็นเงื่อนไขที่เป็นข้อตกลงอย่างครบถ้วน  เราลองมาดูกันว่า หากจะทำสัญญาแบบง่ายๆ ขั้นพื้นฐาน ที่ไม่ซับซ้อนและเข้าใจง่ายนั้น ควรจะมีประเด็นอะไรบ้าง

1. ชื่อของคู่สัญญาทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย  เขียนชื่อและนามสกุลของทั้งสองฝ่าย  โดยชื่อผู้จะขายจะต้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่ในโฉนด  หากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์มากกว่าหนึ่งคน จะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนลงในสัญญาทั้งหมด  ส่วนผู้จะซื้อจะใช้ชื่อกี่คนก็ได้

2. ทรัพย์สินที่ตกลงจะซื้อขาย  จะต้องระบุให้ชัดเจนว่าตกลงจะซื้อขายทรัพย์สินอะไรเช่น ที่ดินเนื้อที่ 200 ตรว.   หากมีสิ่งปลูกสร้างให้ระบุลักษณะของอาคารลงไปด้วยเช่น พร้อมบ้าน 2 ชั้น  เลขที่132   โฉนดเลขที่............ เลขที่ดิน........... ตั้งอยู่ที่แขวง........... เขต...........  จังหวัด...........

3. ส่วนอื่น ๆ ที่รวมอยู่ในการซื้อขาย  เช่นปั้มน้ำ - แท้งค์น้ำ - มิเตอร์น้ำ / ไฟฟ้า / โทรศัพท์ - แอร์ - เครื่องทำน้ำอุ่น-บิ้วท์อิน-เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ  หากมีการตกลงขายรวม  ให้ระบุของแต่ละรายการลงในสัญญาทั้งหมด

4. ราคาที่ตกลงจะซื้อขาย  จะระบุเป็นตัวเลขซื้อขายเหมารวมทั้งหมด  หรือจะซื้อขายเป็นราคาต่อตารางวาก็ได้ (ในกรณีที่ซื้อขายเฉพาะที่ดิน)

5.  เงินมัดจำการตกลงจะซื้อ  ผู้จะซื้อจะต้องวางเงินมัดจำหรือเงินประกันการตกลงจะซื้อทรัพย์ สินให้แก่ผู้จะขาย เพื่อยืนยันว่าซื้อแน่ ส่วนจำนวนเงินมัดจำที่จะวางกันนั้น จะอยู่ในช่วงประมาณ 5 - 20 % ของราคาที่ตกลงจะซื้อขายกัน ตามแต่จะตกลงกัน

6. กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์  ซึ่งมักจะทำในวันและเวลาเดียวกันกับการชำระเงินค่าซื้อขายในส่วนที่เหลือทั้งหมด  ให้กำหนดเวลาโดยดูจากความสะดวกและจำเป็นของทั้งสองฝ่าย  หากผู้จะซื้อไม่ต้องกู้เงินจากธนาคารก็สามารถนัดโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาสั้นๆ ไม่เกิน 30 วัน  แต่หากต้องกู้เงินก็อาจขอเวลาออกไปเป็น 60 วัน  หรือนานกว่านั้น แล้วแต่จะตกลงกัน

7.ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษี  มักจะมีคำถามเสมอว่า ฝ่ายใดควรรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนไหน  ก็คงต้องมาดูว่าค่าใช้จ่ายตรงนี้มีอะไรบ้าง  ค่าธรรมเนียม 2%,  ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ภาษีเงินได้คิดโดยใช้สูตรคำนวณตามระยะเวลาถือครองทรัพย์สิน  และสุดท้ายคือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%  ( ถ้าต้องเสียก็จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ )  หากพิจารณาดูจะเห็นได้ว่าภาระเรื่องภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะน่าจะตกแก่ผู้จะขาย  ด้วยเจตนาของรัฐท่านที่อุตส่าห์ตั้งชื่อภาษีของทั้งสองประเภท  ซึ่งฟังดูไม่น่าจะเกี่ยวข้องกับผู้จะซื้อแม้แต่น้อย ส่วนค่าธรรมเนียมโอนและอากรแสตมป์ อยู่ที่การตกลงกัน ซึ่งส่วนใหญ่แล้ว ผู้จะขายมักจะเป็นฝ่ายแบกรับไป

บทความโดย คุณวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ

ที่มา: http://www.topbaan.com/topnewsvv1.htm